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我是一名业主，由于希望置换市区房屋所以把郊区的一套正在出租的房产售卖了。售卖前有和租客协商口头约定售卖后他会搬离。现在售卖了，他迟迟不肯搬离且需要考虑。我怀疑他想坐地起价敲诈我。10月份就要交房了，他不搬离，我面临买房方的20W违约金。有没有合理办法或者强制措施。
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首先应立即向租客发送书面催告函，明确搬离期限（建议不少于合理期限，如 15-30 天），并注明逾期不搬将承担的法律责任及你可能产生的 20 万违约金损失。若租客仍拒不配合，需整理租赁合同、此前口头约定的证据（如录音、聊天记录等）、房屋买卖协议及违约金条款，向房屋所在地法院提起排除妨害诉讼，请求判令租客限期搬离。胜诉后如租客仍不执行，可申请法院强制执行。同时注意留存所有沟通记录和损失证据，以便后续向租客追偿因逾期搬离造成的违约金损失。
哒哒
