刚交了二手房的定金，一想到接下来要办按揭贷款就头皮发麻？听同事说他去年办贷款时，因为搞不清流程，在银行和房管局之间跑了五趟，光请假就扣了一千多工资。别担心，今天小编就把二手房按揭贷款的全流程拆解开，一步一步讲明白，新手跟着走，保准少走弯路。

第一步：前期准备得做足，不然白忙活

在签购房合同前，这些事儿必须搞定，不然签了合同也可能办不了贷款。

1. 查自己的购房资格

不是有钱就能买房，很多城市都有限购政策。比如你在上海，得先看看自己有没有购房资格 —— 社保缴够没？名下有几套房？这些信息可以去当地房管局官网查，或者打 12345 市民热线问，花 10 分钟就能弄清楚。

2. 查个人征信报告

银行放贷前肯定要查征信，要是有逾期记录可能会被拒贷。你可以去人民银行网点打印，也能在官网申请电子版（第二天就能出结果）。看征信时重点看这几点：有没有逾期超过 90 天的记录？有没有频繁申请网贷？信用卡有没有刷爆？

3. 评估自己的还款能力

别光看月供多少，得算清楚首付够不够（一般首套房首付 20%-30%），每月除了房贷还有没有其他开支（比如车贷、物业费）。建议房贷月供别超过家庭月收入的 50%，不然日子会过得太紧。

小编提醒：这一步最容易被忽略！去年有个朋友看中一套 150 万的房子，交了定金才发现首付差 5 万，最后只能违约赔了违约金，太可惜了。

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第二步：签购房合同，这些细节要盯紧

和卖家谈好价格后，就得签购房合同了，这一步藏着不少坑。

1. 合同里必须写清楚的 3 件事

• 付款方式：首付多少？贷款多少？尾款什么时候付？
• 交房时间：是过户后立即交房，还是卖家住到年底？
• 违约责任：要是贷款批不下来，定金退不退？卖家反悔不卖了，赔多少钱？

2. 要不要交定金？

可以交，但别交太多（建议不超过总房款的 5%），而且要在合同里写清楚 “贷款审批未通过则定金全额退还”，不然可能血本无归。
问：“签合同必须夫妻双方都到场吗？”
答：如果房产证想写两个人的名字，就得都到场签字；要是只写一个人名字，另一方可以不到场，但最好提前写份授权书。

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第三步：向银行提交贷款申请，材料别带错

签完合同就可以去银行办贷款了，材料带不齐会直接影响审批速度。

1. 必带的 7 样材料（缺一不可）

• 身份证原件及复印件（正反面都要印）
• 户口本原件及复印件（户主页、本人页、变更页）
• 购房合同原件（自己先复印 2 份留底）
• 首付款收据或发票（交首付时让卖家开正规收据）
• 收入证明（单位盖章，月收入最好是月供的 2 倍以上）
• 近 6 个月银行流水（工资卡的，要盖银行章）
• 征信报告（自己提前打出来，省得银行查要花钱）

2. 选银行有技巧

别随便找一家就办，多问几家对比这 3 点：
① 贷款利率（差 0.1%，30 年下来可能差几万利息）
② 审批速度（有的银行 7 天批，有的要 1 个月）
③ 对房龄的要求（老房子别找对房龄卡得严的银行）

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第四步：银行审批 + 房屋评估，耐心等结果

提交材料后，银行会做两件事，这一步急不来。

1. 银行审批

银行会查你的信用、收入、负债情况，还可能打电话到你单位核实（提前跟同事打好招呼）。审批通过会发短信通知，没通过也会告诉你原因（比如流水不够）。

2. 房屋评估

银行会派评估公司去看房，评估价会影响贷款额度（一般能贷评估价的 70%-80%）。评估费一般几百块，有的银行包，有的要自己出，提前问清楚。
问：“评估价会比成交价低吗？”
答：大概率会，尤其是老房子。比如你花 100 万买的房，评估价可能只有 90 万，这时候最多能贷 63 万（90 万 ×70%），首付就得准备 37 万（100 万 - 63 万）。

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第五步：签贷款合同，这些地方要划重点

审批通过后，银行会让你去签合同，别光顾着签字，这几点必须看清楚。

注意事项	为什么重要	怎么做
贷款利率	直接影响总利息	看清楚是固定利率还是浮动利率，浮动的话多久调一次
还款方式	关系到每月还款压力	等额本息（每月还一样多）还是等额本金（先多后少），选适合自己的
贷款期限	期限越长总利息越多，但月供少	结合年龄算，比如 40 岁最多贷 20 年（60 岁退休）
提前还款约定	想提前还钱的话，有没有违约金	看清楚满几年后提前还款不收违约金

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第六步：办理过户 + 抵押，跑这两个地方就行

签完贷款合同，就该办过户和抵押了，这一步要和卖家一起去。

1. 先去过户（在房管局办）

带上身份证、户口本、购房合同、房产证，到房管局填表格。工作人员会核对信息，交完契税（一般 1%-3%）和个税（看情况），大概 3-7 天能拿到新房产证。

2. 再办抵押（在银行或政务大厅办）

拿着新房产证到银行指定的地方办抵押，把房子抵押给银行。办完会给你一个 “他项权证”，银行拿到这个证才会放款。
小编提醒：过户当天最好让卖家把水电煤气费结清，再签个交接单，免得以后扯皮。

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第七步：银行放款 + 开始还款，记准还款日

抵押办完后，银行一般 1-2 周内会把贷款打给卖家。然后你就该开始还月供了，记准还款日（合同上有），别逾期。
问：“忘了还款日怎么办？”
答：可以在手机银行上设置自动还款，绑定一张有钱的银行卡，到日子自动扣；也可以在日历上设提醒，提前 3 天存钱进去。

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最后说几句心里话：二手房按揭贷款流程确实有点繁琐，但只要跟着步骤走，每一步都把材料准备好，其实也没那么难。小编建议大家把每个环节的时间、地点、联系人都记在本子上，办完一步打个勾，心里更有数。
买房是大事，慢一点没关系，别出错就行。祝大家都能顺顺利利办好贷款，早日住进新家！