在如今的投资市场中，各种投资产品令人眼花缭乱，其中有个词 ——REITs，常常出现在财经新闻和投资讨论里。不少朋友心里可能犯嘀咕：REITs 到底是啥呢？跟咱普通老百姓的投资有啥关系？别着急，接下来小编就用最通俗易懂的方式，给大家详细讲讲 REITs 到底是什么意思，让小白也能轻松理解。

一、REITs 的基本概念

REITs，它的英文全称是 Real Estate Investment Trusts，中文翻译过来就是 “不动产投资信托基金” 。从名字就能看出，它和不动产投资有关。那啥叫不动产呢？像写字楼、购物中心、高速公路、产业园区，还有咱们住的房子等，这些不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，都属于不动产的范畴 。
REITs，简单来说，就是把很多投资者的钱集中起来，形成一个资金池，然后去投资各类不动产项目。投资这些不动产项目产生的收益，再按照投资者投入资金的比例，分配给大家 。比如说，有 100 个人，每个人出 1 万块，凑成 100 万，去买了一个小型的商铺，这个商铺租出去每年能收 10 万租金，除去一些管理成本 2 万，还剩下 8 万，那就按照每个人出的钱占总投资的比例，把这 8 万分给这 100 个人 。这其实就是 REITs 最基础的运作逻辑。

二、REITs 的起源与发展

REITs 最早起源于美国，那是在 20 世纪 60 年代。当时美国的房地产市场发展得很好，但很多小投资者想投资房地产，却面临资金门槛高、缺乏专业知识等难题 。为了解决这些问题，REITs 应运而生。它让小投资者也能参与到房地产投资中来，分享房地产市场发展带来的红利 。
从美国开始，REITs 逐渐在全球范围内发展起来。现在，澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等 40 多个国家和地区都有 REITs 市场 。在不同的国家和地区，REITs 的具体形式和运作规则可能会有些差异，但核心的投资理念和运作模式是相似的 。

三、REITs 的类型

REITs 根据投资的不动产类型不同，可以分为好几种。常见的有权益型 REITs、抵押型 REITs 和混合型 REITs 。

1. 权益型 REITs
   权益型 REITs 主要投资于不动产的所有权，比如直接购买写字楼、商场、公寓等不动产，然后通过经营这些不动产，收取租金、进行房产增值等方式来获取收益 。它的收益主要来源于租金收入和房产价值的增长 。打个比方，REITs 买了一个商场，把里面的摊位租给各种商家，商家每个月交的租金就是收益的一部分 。如果这个商场所在的区域发展越来越好，商场的价值也会提高，REITs 卖掉商场的时候就能赚一笔差价 。这种类型的 REITs 和不动产的实际运营情况紧密相关，所以投资者得关注不动产的运营管理水平、市场需求等因素 。
   
2. 抵押型 REITs
   抵押型 REITs 和权益型 REITs 不太一样，它不直接投资不动产的所有权，而是把资金借给房地产开发商、业主等，以不动产作为抵押 。它的收益主要来自于贷款的利息收入 。比如说，房地产开发商要建一栋楼，但是资金不够，就向抵押型 REITs 借钱，REITs 就按照一定的利率把钱借给开发商，开发商每个月或者每年按照约定的利息还钱给 REITs 。这种类型的 REITs 收益相对比较稳定，因为利息一般是固定的，但它也面临开发商违约的风险，如果开发商还不上钱，REITs 就可能会有损失 。
   
3. 混合型 REITs
   混合型 REITs，从名字就能猜到，它兼具权益型和抵押型 REITs 的特点 。一部分资金投资于不动产的所有权，一部分资金用于发放房地产抵押贷款 。这样做的好处是可以分散风险，因为收益来源有两部分，一部分是租金和房产增值，一部分是贷款利息 。但管理起来也相对复杂一些，需要同时关注不动产运营和贷款风险 。
   

四、REITs 与其他投资产品的对比

为了让大家更好地理解 REITs，我们来把它和常见的投资产品，比如股票、债券、普通基金做个对比 。

投资产品	风险程度	收益特点	流动性	投资门槛
股票	较高	收益波动大，可能获得高收益，也可能亏损	较好，可以在交易日随时买卖	较低，几百元就可以买一手股票
债券	相对较低	收益相对稳定，主要是利息收入	一般，在二级市场交易，流动性取决于债券种类	较低，有些债券几百元就可以购买
普通基金	根据投资标的不同风险有差异	收益也随投资标的波动	较好，开放式基金可以在工作日赎回	较低，很多基金 10 元起投
REITs	中等	收益相对稳定，有分红，也可能有资产增值收益	较好，可在证券交易所交易	相对较低，不同 REITs 产品要求不同，有的几百元起

通过这个表格对比，我们可以看到，REITs 的风险程度处于中等水平 。它不像股票那样收益波动特别大，也不像债券收益那么固定 。它的收益一部分来自于投资不动产产生的稳定现金流，比如租金收入，会定期分红给投资者；另一部分可能来自于不动产本身价值的增长 。在流动性方面，REITs 和股票、普通基金类似，都可以在证券交易所交易，变现相对比较容易 。投资门槛也相对较低，普通投资者也有机会参与 。

五、国内 REITs 的发展情况

在我国，REITs 发展时间相对较短，但发展速度很快 。2021 年 6 月 21 日，首批 9 只公募 REITs 上市，标志着我国公募 REITs 市场正式开启 。到现在，已经有越来越多的 REITs 产品上市交易 。
我国的 REITs 主要是基础设施公募 REITs，投资的底层资产主要是基础设施项目，像仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施 。这些基础设施项目一般都有稳定的现金流，比如高速公路每天都有车辆通行，会收取过路费；产业园区里的企业会交租金等 。通过 REITs，把这些基础设施项目资产证券化，让投资者可以参与投资，分享基础设施建设带来的收益 。
随着我国 REITs 市场的不断发展，产品类型也在逐渐丰富，投资者的选择也越来越多 。同时，监管部门也在不断完善相关的法律法规和政策，保障 REITs 市场的健康稳定发展 。

六、个人投资者如何参与 REITs 投资

那对于咱们普通个人投资者来说，该怎么参与 REITs 投资呢？目前主要有以下几种方式 。

1. 场内或场外首发认购
   在 REITs 首次公开发售的时候，个人投资者可以参与认购 。如果是场内认购，需要先开通场内证券账户，也就是我们平时买卖股票用的账户或者场内基金账户 。场外认购的话，就要开通场外基金账户 。不同的 REITs 产品对认购金额有不同的要求，有的可能 100 元起，有的可能 1000 元起 。而且认购费用也不一样，有的是按照一定比例收取，有的是达到一定金额后收取固定费用 。比如说，某只 REITs 规定，如果认购金额小于 1000 万，认购费率是 0.5%；如果大于等于 1000 万，就每笔收 1000 元固定认购费 。在首发阶段，面向个人投资者的配售比例通常不高，不过这也是参与 REITs 投资的一个途径 。
   
2. 场内交易
   这是目前个人参与公募 REITs 投资的主要方式 。REITs 上市之后，我们可以像买卖股票一样，在证券交易所通过竞价、大宗和询价等方式买卖 REITs 。交易时间和股票交易时间差不多，每个交易日的 9:15 至 9:25 是集合竞价时间，9:30 至 11:30、13:00 至 15:00 是连续竞价时间 。申报数量一般要求是 100 份或其整数倍 。而且，交易所对 REITs 的价格涨跌幅也有限制，一般上市首日涨跌幅限制比例是 30%，非上市首日是 10% 。
   
3. 基金通平台的份额转让
   沪深交易所建立了基金通平台，开通场外基金账户的个人投资者可以通过这个平台进行公募 REITs 的份额转让 。目前平台不收取费用，不过投资者只能通过已开通基金通平台业务权限的基金销售机构与做市商进行基金份额转让，投资者之间还不能直接相互转让 。而且现在这个平台只支持投资者将场外认购的 REITs 份额转让卖出，什么时候能买入，要等交易所通知 。
   

七、投资 REITs 的风险与注意事项

任何投资都有风险，REITs 也不例外 。虽然它相对比较稳定，但还是存在一些风险需要我们注意 。

1. 市场风险
   REITs 的价格会受到市场整体环境的影响 。如果整个经济形势不好，不动产市场也可能受到冲击，导致 REITs 投资的不动产价值下降，或者租金收入减少，从而影响 REITs 的收益和价格 。比如说，在经济衰退时期，很多企业可能会缩减办公场地，写字楼的空置率就会上升，租金也可能下降，那么投资写字楼的 REITs 收益就会受到影响 。
   
2. 经营风险
   REITs 投资的不动产项目的经营情况，直接关系到收益 。如果项目的运营管理不善，比如商场招商不好，入住的商家少，或者物业管理不到位，导致租客满意度下降，都可能影响租金收入 。而且，如果遇到一些不可抗力因素，像自然灾害、公共卫生事件等，也可能对不动产的经营产生重大影响 。比如在疫情期间，很多商场、酒店都不得不暂停营业，相关 REITs 的收益就大幅下滑 。
   
3. 利率风险
   利率的变动对 REITs 也有影响 。一般来说，利率上升时，债券等固定收益类产品的吸引力会增加，资金可能会从 REITs 流向债券市场，导致 REITs 的价格下跌 。反之，利率下降时，REITs 相对债券的吸引力可能会提高 。
   

所以，我们在投资 REITs 的时候，不能只看到它的收益，也要充分了解这些风险 。在投资之前，要仔细研究 REITs 投资的底层资产情况，包括资产的位置、运营状况、市场前景等 。还要关注 REITs 的管理团队，他们的专业能力和管理经验对 REITs 的业绩有很大影响 。同时，不要把所有的资金都投入到 REITs 中，要合理分散投资，降低风险 。