咱手头紧的时候，不少人都琢磨过拿房子去抵押贷款。可一提到贷款，最让人揪心的就是利息了。毕竟这利息多少，直接关系到咱要多掏多少钱。今天小编就带大家好好了解下，个人房屋抵押贷款的利息到底是咋回事儿，让你彻底算明白这成本。

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个人房屋抵押贷款利息由啥决定

好多朋友都纳闷，这利息到底是咋定下来的呢？其实啊，有好几个因素在起作用。

央行基准利率是基础

央行定的基准利率，那可是个大前提。基本上银行的贷款利率，都是在这基准利率上，再做调整。就好比盖房子，基准利率是地基，银行的实际利率是在这地基上盖起来的房子。要是央行基准利率调高了，那银行的贷款利率大概率也得跟着涨；反之，要是基准利率降了，银行贷款利率也可能跟着降。比如说，央行调整基准利率，从原本的某个数值上调或者下调了一些，那各家银行的房屋抵押贷款利率，也会相应地有变化。不过话说回来，虽然基准利率很重要，但也不是唯一决定因素。

银行浮动比例有门道

每家银行，都会根据自己的情况，还有市场环境，定一个浮动比例。这个浮动比例，就是在基准利率基础上，上浮或者下浮多少。为啥银行要这么干呢？因为不同的贷款业务，风险不一样，银行得通过调整利率，来平衡风险和收益。比如说，要是银行觉得某类贷款风险比较高，就可能会上浮利率，多收点利息，来弥补可能出现的损失；要是觉得风险低，那就可能下浮利率，吸引更多客户。像有些信用特别好、房子条件也很棒的客户，银行可能就会给个比较低的浮动比例，利息也就少点；要是客户信用一般，或者房子有点小问题，银行可能就会上调浮动比例，利息自然就高了。

咱自身资质影响大

咱自己的情况，对利息影响也不小。银行会看咱的征信咋样，有没有按时还贷款、信用卡这些记录。要是征信良好，银行觉得咱信用可靠，可能就愿意给个低利息；可要是征信上有逾期，甚至逾期次数还不少，银行就会担心咱以后也不按时还钱，为了降低风险，就会提高利息。除了征信，银行还会看咱的收入情况。收入稳定、高，说明咱还款能力强，银行也更放心，利息可能就低；要是收入不稳定，或者收入不高，银行可能就会提高利息。比如说，小王和小李都去银行办房屋抵押贷款，小王征信好，收入也高，银行给他的利率就低；小李征信有几次逾期，收入也一般，银行给他的利率就比小王高不少。

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不同贷款类型利息差多少

个人房屋抵押贷款，主要分经营贷和消费贷，这两种的利息可不一样。

经营贷利息相对低

经营贷，就是贷款拿去做生意、经营企业用的。一般来说，经营贷的利率比较低，现在市场上，年利率大概在 2.4% 左右。为啥经营贷利息低呢？因为银行觉得，贷款拿去经营企业，要是企业发展得好，还钱就更有保障。而且，国家有时候也会鼓励企业发展，在政策上对经营贷利率有点支持。不过，经营贷也有要求，得是企业主才能申请。比如说老张，他有自己的公司，想扩大经营，用房子抵押申请经营贷，就能享受到相对低的利率。

消费贷利息稍高些

消费贷，就是贷款用来个人消费，像买车、装修、旅游啥的。消费贷利率一般在 3.8% 左右，比经营贷要高一点。这是因为消费贷用途比较分散，银行不太好把控风险。而且消费贷面向的人群更广，不管有没有公司，只要符合条件都能申请。像小李，他没有公司，就是想贷款装修房子，那就只能申请消费贷，利息也就比经营贷的老张要高一些。
咱可以看个简单对比表格：

贷款类型	常见年利率范围	适用人群
经营贷	2.4% 左右	企业主
消费贷	3.8% 左右	普通上班族等无公司人群

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贷款期限对利息影响如何

贷款期限不一样，利息也会有变化，这其中的门道可不少。

短期贷款利息情况

短期贷款，一般指贷款期限比较短的，像一年以内的。短期贷款的利率相对低一些。因为时间短，银行承担的风险相对小，利息自然就低些。比如说，你申请一笔半年期的房屋抵押贷款，利率可能就会比申请三年期的要低。不过短期贷款也有个问题，因为期限短，每月还款压力可能就大些。就好比你借 10 万块，半年还清，每个月要还的本金和利息加起来，就比分三年还清每个月要还的多。

长期贷款利息特点

长期贷款，像五年、十年甚至更长时间的。长期贷款的利率一般比短期的高。为啥呢？因为时间越长，不确定因素越多，银行要承担的风险也就更大，所以得通过提高利率来弥补风险。比如说，你申请一笔十年期的房屋抵押贷款，利率大概率比半年期的要高不少。但长期贷款也有好处，每月还款压力相对小，因为还款时间长，本金分摊到每个月就少了。还是拿借 10 万块来说，分十年还清，每个月还的本金就比半年还清要少很多，加上利息，每月还款额相对就低。
下面是个简单示例，假设贷款金额 10 万，基准利率一定，看看不同期限利率变化（这里只是示例，实际利率以银行规定为准）：

贷款期限	大概年利率	每月还款额示例（等额本息）
半年	假设 5%	约 17100 元
十年	假设 6%	约 1110 元

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不同银行利息有啥差别

不同银行，房屋抵押贷款的利息也不太一样。

国有银行利息情况

国有银行，像中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮储银行、交通银行这些，利率在市场上属于比较低的。年利率基本都降到 2.6% 左右了。为啥国有银行利率低呢？因为它们资金实力雄厚，成本相对低，而且有国家政策支持。不过国有银行要求也比较严格，对借款人的资质、房子的条件等，审核都很细致。比如说，小张想在国有银行办房屋抵押贷款，银行会仔细查看他的征信、收入、房子的产权、房龄等情况，都符合要求了，才会给相对低的利率。

大型商业银行利息特点

像招商银行、兴业银行、华夏银行、民生银行、浦发银行、广发银行等大型商业银行，抵押利率普遍在 2.5% - 3% 左右。这些银行在市场竞争中，为了吸引客户，利率也比较有竞争力。它们的要求相对国有银行，可能稍微宽松一点，但也会综合考虑借款人的各种情况。比如小王在某大型商业银行申请贷款，银行除了看他的基本资质，还会看他在银行的业务往来情况，要是小王在这家银行有一定的存款、理财啥的，可能利率还能更优惠点。

城商行、外资行等利息差异

城商行，像上海银行、宁波银行、南京银行、杭州银行等，它们的利率差异比较大，大概在 3% - 6% 不等。城商行主要服务当地客户，会根据当地市场情况调整利率。外资银行、农商行、村镇行，外资和村镇行利率普遍高一些，大概在 5% - 7%，不过个别银行也能做到 4% 左右。这些银行因为规模、资金来源等原因，利率会和前面两类银行有差别。比如小赵在当地城商行申请贷款，银行会重点考虑当地房产市场情况、小赵的本地经营情况等因素来定利率；而小钱在外资银行申请，外资银行可能会根据自己的全球业务布局、对当地市场的评估等，给出不同的利率。
不同银行利率情况简单汇总：

银行类型	常见年利率范围
国有银行	约 2.6%
大型商业银行	2.5% - 3%
城商行	3% - 6%
外资行、农商行、村镇行（部分）	5% - 7%（个别可到 4%）

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计算利息有啥方法

咱知道了利息受这么多因素影响，那具体咋计算利息呢？

等额本息还款法

等额本息还款，就是每个月还的钱数一样，里面包含本金和利息。它的计算公式有点复杂：每月偿还贷款本息金额 = AI (1 + I)^T / ((1 + I)^T - 1) ，这里 A 是贷款本金，I 是贷款月利率，T 是贷款期限，按月计算。举个例子，你贷款 50 万，贷款期限 3 年，年利率假设是 5%，先把年利率换算成月利率，5% 除以 12 大概是 0.42%，贷款期限 3 年就是 36 个月，把这些数字代入公式，就能算出每个月要还多少钱。不过这公式太复杂，现在银行都有专门的计算器，咱直接输入贷款金额、利率、期限等信息，就能得出结果。等额本息还款的特点是，刚开始还的时候，利息占比多，本金占比少，随着时间推移，本金占比越来越大，利息占比越来越小，但每个月还款总额始终不变。

等额本金还款法

等额本金还款，就是每月还的本金固定，利息随着本金的减少而逐月递减。计算公式是：每月还款额 = 贷款本金 / 贷款期月数 + (贷款本金 - 已归还本金累计额) × 月利率。还是拿贷款 50 万，3 年期，年利率 5% 来说，贷款本金 50 万，贷款期月数 36 个月，那每月还的本金就是 50 万除以 36，大概 13889 元。第一个月的利息，就是 50 万乘以月利率 0.42%，大概 2100 元，第一个月还款总额就是本金加利息，13889 + 2100 = 15989 元。第二个月，本金还是 13889 元，利息就是 (50 万 - 13889) 乘以 0.42%，会比第一个月利息少一点，以后每个月都是这样，本金不变，利息逐月减少，所以每月还款总额也逐月递减。等额本金还款总的利息支出，比等额本息要少一些，不过前期还款压力相对大一点。

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怎样能降低利息成本

大家肯定都想利息少点，那有啥办法呢？

提升自身资质

首先，得把自己的征信养好。按时还信用卡、贷款，别出现逾期。平时也别频繁申请信用卡、贷款，不然征信查询次数多了也不好。然后，要证明自己有稳定的收入。可以提供工资流水、收入证明，要是有其他资产，像车、存款、理财啥的，也可以提供给银行，让银行知道咱还款能力强。比如说，小李之前征信有几次小逾期，后来他按时还款，保持良好信用记录，过了一段时间，再去申请房屋抵押贷款，银行给他的利率就比之前低了；小王除了工资流水，还提供了自己的大额存款证明，银行觉得他还款能力没问题，也给了他比较优惠的利率。

选对贷款类型和银行

要是咱有公司，是企业主，优先考虑经营贷，利息低。选银行的时候，多对比几家。国有银行和大型商业银行利率相对低，可以先去咨询了解，看看自己符合哪家的条件。也别只看利率，还要考虑银行的其他要求、服务啥的。比如老张对比了几家国有银行和大型商业银行，发现有的银行虽然利率低一点，但对公司经营情况要求特别高，他觉得自己公司不太符合，最后选了一家利率稍微高一点，但对他公司情况更认可的银行，整体算下来，成本也比较合适。

合理规划贷款期限

贷款期限不是越长越好，也不是越短越好。得根据自己的实际情况来。要是咱收入稳定，短期内能还上钱，就选短期贷款，利息低。要是短期内还款压力大，那就选长期贷款，虽然利息高一点，但每月还款压力小。比如说，小赵想贷款装修房子，他预计一两年后收入会大幅增加，能一次性还清贷款，就选了两年期的贷款；小钱收入比较稳定，但不是很高，他贷款买商铺，就选了十年期的贷款，这样每月还款他能承受。