手里有点闲钱，想让它 “钱生钱”，可又不敢贸然进入股票市场，担心血本无归；把钱存银行吧，那点利息又感觉少得可怜。相信不少朋友都有过这样的烦恼。最近，一种叫 REITs 的投资方式进入了大众视野，很多人都在讨论，可它到底是啥？我们普通人能投资吗？今天就来给大家好好拆解一下 REITs 的风险与收益，看完你就知道它适不适合你啦。

一、REITs 到底是什么？

REITs，全称是 Real Estate Investment Trusts，中文叫不动产投资信托基金 。简单来说，就是把大家的钱集中起来，去投资那些大型的不动产项目，像商场、写字楼、仓库、高速公路、产业园区等等。然后呢，把这些不动产产生的收益，比如租金收入、运营收入，按照一定比例分给投资者。打个比方，你和一群朋友凑钱买了一个商场，商场里每个店铺交的租金，大家就按当初出资的比例分，这就是 REITs 的基本运作模式。
REITs 最早起源于上世纪 60 年代的美国，发展到现在，全球市场规模已经超过 2 万亿美元了。在我国，REITs 也逐渐走进了大家的生活，从 2020 年开始试点，到现在已经有了一定的规模。

二、REITs 的收益从哪儿来？

（一）租金及运营收入

对于投资商业地产，如商场、写字楼的 REITs 来说，租金收入是主要收益来源。一个地段好、人气旺的商场，租户稳定，租金收入就会比较可观。像一些一线城市核心商圈的商场，租金年年涨，REITs 的收益自然也水涨船高。同样，写字楼如果能吸引到优质企业入驻，租金收益也相当不错。另外，还有运营收入，比如商场的物业管理费、广告位出租收入等，这些也都会算进 REITs 的收益里。

（二）资产增值收益

随着时间推移，如果不动产所处区域发展越来越好，交通更便利了，配套设施更完善了，那不动产本身的价值也会增加。比如一个原本比较偏远的产业园区，因为通了地铁，周边又建了学校、医院，入驻的企业越来越多，园区的价值就会提升，REITs 的资产价值也跟着上升，投资者就能获得资产增值带来的收益。

（三）强制分红

我国规定，在符合分配条件的情况下，公募 REITs 每年至少要进行收益分配 1 次，收益分配的比例不低于年度可供分配金额的 90% 。这就意味着，只要投资的不动产项目有收益，投资者大概率能拿到分红，而且比例还不低。从实际数据来看，自 2021 年以来，公募 REITs 分红金额逐年增长，合计接近 220 亿元，给投资者带来了实实在在的收益。

三、REITs 有哪些风险？

（一）基础设施项目的经营风险

REITs 主要的底层资产是基础设施项目，这些项目有可能受到经济环境恶化、运营不善等不利因素的影响。不同类型的基础设施项目面临的风险也不一样。例如，高速公路面临着车流量波动、市场替代、安全管理等潜在风险。要是附近新建了一条更便捷的高速公路，车流量可能就会减少，收费收入自然降低。污水处理项目面临着环保政策变动、行业标准或优惠补贴措施缺乏持续性等潜在风险。产业园区面临着运营不善、承租人违约、重要承租人不续约等潜在风险。要是产业园区管理不到位，企业纷纷搬走，租金收入就没了保障。保障性住房面临着租金定价和调整、人口流入趋势变动等潜在风险。要是当地人口大量流出，房子租不出去，收益也就无从谈起。

（二）二级市场交易价格波动风险

REITs 采取封闭式的运作方式，成立后会在交易所上市交易，我们普通人主要通过二级市场买卖参与投资。它的二级市场交易价格受到多种因素的影响，除了底层基础设施项目的运营情况之外，还包括市场流动性、极端事件、负面舆情等其他因素。所以，REITs 的二级市场交易价格会存在波动风险。比如说，某只 REITs 因为持有的基础设施项目发生负面舆情，二级市场交易价格就可能出现较大幅度波动，连续数个交易日收跌。另外，当 REITs 的二级市场交易价格出现大幅溢价现象，明显高于基金份额净值的时候，投资者如果在此时买入，不仅会面临价格下跌的风险，可能获得的分红回报率也无形中被拉低了。

（三）流动性风险

我国公募 REITs 目前尚处于发展初期，受场内可流通规模容量、投资者认知和参与度等因素的影响，二级市场交易总体还不太活跃，这就可能导致投资者在需要资金时，由于市场交易不活跃，难以用合意的价格顺利将资产卖出、变现，从而有可能错过其他投资机会，这就是流动性风险。根据 Wind 数据，截至特定时间，已上市的部分公募 REITs 整体的日均成交额不算高，日均换手率也低于 A 股，这都反映出当前 REITs 市场存在一定的流动性问题。

四、普通人适合投资 REITs 吗？

为了让大家更直观地判断，我们做了一个 REITs 投资适合度分析表格：

分析维度	具体情况	是否适合普通人
投资门槛	投资门槛相对较低，几百元甚至几十元就可以参与	是
收益稳定性	有强制分红规定，收益相对稳定，部分项目现金流稳定	是
风险承受能力	风险介于股票和债券之间，如果能承受一定风险波动可考虑	部分适合
投资知识储备	需要了解不动产市场、项目运营等知识，有一定学习成本	部分适合
投资期限	适合长期投资，短期价格波动可能较大	部分适合

从投资门槛来看，REITs 相对较低，不像直接投资不动产，动不动就要几百万，几百元甚至几十元就可以参与，这对咱们普通人来说比较友好。从收益稳定性来说，有强制分红规定，只要项目运营正常，每年大概率能拿到分红，收益相对稳定。像一些基础设施项目，比如高速公路，只要有车跑，就有收费收入，现金流相对稳定。不过，REITs 毕竟也受市场因素影响，不是完全没有风险。从风险承受能力角度，如果能承受一定风险波动，比如能接受资产价格在一定范围内上下波动，那可以考虑投资 REITs。但如果是极度保守，一点风险都不想担的投资者，可能就不太适合。从投资知识储备来说，投资 REITs 需要了解不动产市场、项目运营等知识，有一定学习成本。要是愿意花时间去学习研究，那投资 REITs 也没问题。从投资期限来看，REITs 适合长期投资，因为它的价值是随着不动产项目的长期运营体现出来的，短期价格波动可能较大，所以那些想短期赚快钱的朋友可能不太适合。
在我看来，REITs 为咱们普通人提供了一个新的投资渠道，它有自己独特的优势，比如收益相对稳定、投资门槛低。但同时也伴随着一定风险。大家在考虑投资 REITs 时，一定要结合自己的风险承受能力、投资目标和投资知识储备来做决策。不要盲目跟风，多了解、多分析，这样才能做出最适合自己的投资选择。