张大姐最近犯了愁，她家有套 120 平的房子，想用来抵押贷款给儿子创业，可跑了两家银行，一家说能贷 120 万，另一家只给 100 万，这差距让她摸不着头脑。你是不是也有过类似的困惑？自己的房子到底能贷多少钱？额度是银行随便定的吗？今天小编就来好好聊聊，个人房屋抵押贷款额度怎么算，哪些因素在悄悄影响额度，还有几个提额小窍门，看完咱心里就都有数了。

额度到底怎么算？公式其实不复杂

很多人一听到 “计算额度” 就头大，觉得肯定很复杂，其实拆解开来特简单。咱们普通人能用到的核心公式就一个：贷款额度 = 房产评估价 × 抵押成数。
举个例子，你家房子评估价是 200 万，银行给的抵押成数是 60%，那能贷到的额度就是 200 万 ×60%=120 万。是不是一下子就明白了？
那问题来了，评估价和抵押成数又是啥？评估价就是银行委托的专业机构，根据房子的地段、房龄、面积这些算出的市场价值，不是咱自己觉得值多少钱就多少钱的。抵押成数呢，就是银行愿意按评估价的百分之多少给你贷款，比如 70% 就是贷七成。

哪些因素在悄悄影响额度？一个都不能忽视

知道了公式，就得明白哪些因素在左右 “评估价” 和 “抵押成数”。咱们一个个说。

1. 房子自身情况：是额度的 “地基”

• 房龄：房龄影响大吗？当然大。房龄太老的房子，比如超过 30 年的，银行会觉得它变现难、贬值快，评估价会压得低，抵押成数也可能从 70% 降到 50%。就像一辆开了 10 年的车，再新也卖不上价，一个道理。
• 地段：地段好的房子，比如市中心、学区房，评估价嗖嗖高，抵押成数也大方。郊区的房子呢，评估价可能只有同面积市区房的一半，成数也可能少 10%。
• 类型：住宅最受欢迎，抵押成数一般 60%-80%；商铺、写字楼成数就低，通常 50%-60%；公寓更麻烦，有些银行甚至不接，接了成数也可能不到 50%。

2. 借款人资质：银行看的是 “还款底气”

• 征信：征信不好能贷到钱吗？能，但额度肯定受影响。如果有过逾期记录，银行可能会把成数降 5%-10%。比如本来能贷 7 成，征信有瑕疵就只给 6 成。
• 收入：收入不稳定，银行敢多贷吗？肯定不敢。月收入能覆盖月供 2 倍以上的，银行觉得你还款没问题，成数给得足；要是收入忽高忽低，可能会被压成数，怕你还不上。

3. 银行政策：不同银行 “脾气” 不一样

有的银行对住宅大方，成数能到 80%；有的银行保守，最多 70%。同一套房子，在 A 银行能贷 140 万，在 B 银行可能只贷 120 万，这很常见。

影响因素	有利情况	不利情况	额度差异（以 200 万评估价为例）
房龄	5 年以内	30 年以上	140 万 vs 100 万
地段	市中心学区房	远郊无配套	160 万 vs 80 万
征信	无逾期记录	近 2 年有 3 次逾期	140 万 vs 120 万
银行政策（住宅）	宽松银行（80% 成数）	保守银行（70% 成数）	160 万 vs 140 万

提额小窍门：做好这几点，多贷 10 万不是梦

知道了影响因素，提额就有方向了，小编整理了几个实用的：

1. 选对银行再申请：先打听清楚哪家银行对自己的房子类型、资质更友好。比如你有套商铺，就找那些做商铺抵押多的银行，别去只做住宅的银行碰钉子，成数可能差 10%。
2. 优化个人征信：申请前 3-6 个月，把信用卡账单还清楚，别逾期，贷款也按时还。征信变好了，银行可能多给 5% 的成数，200 万的房子就能多贷 10 万。
3. 补充资产证明：除了抵押的房子，要是还有存款、理财、车这些，都可以给银行看。银行觉得你资产多、还款有保障，成数可能往上提一提。
4. 降低负债率：申请前把其他贷款、信用卡欠款还一部分，负债率降了，银行会觉得你压力小，更愿意多贷点。比如原来负债率 60%，降到 30%，额度可能增加 5%-8%。
5. 选对贷款用途：有些银行对经营贷更宽松，成数比消费贷高。如果你有营业执照，贷款用来做生意，可能比单纯消费贷多贷 10%-15%。

常见问题答疑：这些坑别踩

• 问：评估价能自己定吗？答：不能，必须是银行指定的评估机构，自己找的不算数，别花冤枉钱。
• 问：房子有贷款没还清，还能再抵押吗？答：可以，但额度会减去未还清的贷款。比如房子值 200 万，还有 50 万贷款没还，最多能再贷 200 万 ×70% - 50 万 = 90 万。
• 问：提额是不是一定要找中介？答：不一定，自己多跑几家银行问清楚政策，比中介更靠谱，还能省手续费。